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奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。
二 | 住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。 "승조원 휴식·재충전과 군수지원 위해 정박" 미 해군 항모 에이브러햄 링컨함지난 22일(현지시간) 인도양에서 촬영된 미 해군 핵추진 항공모함 에이브러햄 링컨함의 모습.[로이터 연합뉴스 자료사진. 재판매 및 DB 금지](하노이=연합뉴스) 박진형 특파원 = 장기간 작전 투입으로 승조원들의 '탈진' 논란에 휩싸인 채 귀항 중인 미 해군 핵 추진 항공모함 에이브러햄 링컨함이 내주 태국에 기항, 승조원들이 오랜만에 육지에서 휴식 시간을 갖게 됐다. 26일(현지시간) 로이터 통신과 방콕포스트·네이션 등 현지 매체들에 따르면 다음 주 링컨함이 같은 항모전단 소속 함정 2척과 함께 태국에 정박할 예정이라고 태국 당국자가 밝혔다. 태국 해군 대변인은 성명을 통해 "이번 정박은 장병들에게 휴식과 재충전의 기회를 제공하고 군수 지원을 받기 위한 통상적인 항구 방문"이라고 설명했다. 또 이번 방문은 태국 해군과의 훈련이나 연합 군사작전이 아니며, 특정 국가나 상황과도 관련이 없다고 덧붙였다. 태국 해군은 보안상의 이유로 함정 이름이나 정박 일정, 장소를 공개하지 않았지만, 통상 미 해군 항공모함은 중부 촌부리주 사따힙 항에 입항하곤 한다. 사따힙은 유명 관광지 파타야와 인접한 곳이다. 약 5천 명의 승조원을 태운 링컨함은 지난해 11월 하순 미 캘리포니아주 샌디에이고의 모항을 출발, 12월 괌에 한차례 기항한 뒤 올해 7월 7일 오만에 잠시 들를 때까지 208일 연속 해상에 머물렀다. 이는 현대 해군 역사상 전례 없는 장기 해상 배치라고 미 언론들은 전했다. 이란의 미사일·드론 공격으로 바레인 미 해군 기지가 심각한 피해를 당하고 중동 여러 국가의 항만도 사용하기 어려워지면서 링컨함 승조원들은 장기간 배에서 내려 휴식할 기회를 갖지 못했다. 보급도 작전 장소인 오만만에서 약 3천540㎞ 떨어진 인도양 디에고 가르시아 섬의 기지에 의존하게 되면서 물자 부족도 심각해졌다. 이런 상황에서 승조원들이 극심한 피로와 사기 저하에 시달리며, 투신 시도가 잇따르는 등 정신건강 문제가 심각하다는 보도가 잇따랐다. 논란이 확산하자 결국 지난 20일 링컨함은 임무를 종료하고 샌디에이고 모항으로 귀향길에 올랐다. 다만 태평양 담당인 미 해군 항모 조지 워싱턴함이 중동 지역으로 이동, 링컨함과 교대하면서 아시아태평양 지역에는 미군 항모가 부재한 상태가 돼 미국의 아시아 안보 공약이 약화하는 것 아니냐는 우려가 나온다. [email protected]。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。
三 | 这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。
四 | 住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。
五 | 一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。
六 | 二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。
七 | 为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。
八 | 此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。
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Published on:06:54:54
